2009.06.10
ROCZNICOWE ROZWAŻANIA



2009.05.22

waluty.arkis.pl NBP: kursy średnie walut z dnia 2009-05-22 Tabela nr 99/A/NBP/2009
waluta kurs 1 THB 0.0919 1 CAD 2.7842 100 HUF 1.5793 100 JPY 3.3491 100 ISK 2.4854 1 RON 1.0536 1 LVL 6.2082 1 BRL 1.5516 100 KRW 0.2526	waluta kurs 1 USD 3.1543 1 NZD 1.9443 1 CHF 2.8966 1 CZK 0.1647 1 NOK 0.4938 1 BGN 2.2505 1 PHP 0.0671 1 MYR 0.9029 1 CNY 0.4621	waluta kurs 1 AUD 2.4613 1 SGD 2.1806 1 GBP 4.9916 1 DKK 0.5912 1 SEK 0.4199 1 TRY 2.0539 1 MXN 0.2402 1 RUB 0.1012 1 XDR 4.8974	waluta kurs 1 HKD 0.4068 1 EUR 4.4016 1 UAH 0.4129 1 EEK 0.2813 1 HRK 0.6030 1 LTL 1.2748 1 ZAR 0.3786 10000 IDR 3.0688

2009.04.10

Rynek nieruchomości w I kw. 2009

Ostatnie miesiące 2008 r. oraz pierwszy kwartał 2009 roku przyniosły sporo zmian na rynku nieruchomości i wyznaczyły trend na kolejne miesiące. Przede wszystkim pokazały, że ten rok należy do kupujących - poinformował Home Broker.

W momencie, kiedy banki zaostrzyły politykę kredytową, czyli wczesną jesienią zeszłego roku, ceny mieszkań zaczęły spadać. Najbardziej widoczne było to pod koniec roku, kiedy na rynku zapanowała panika. Ostatni kwartał to kontynuacja spadków, jednak nie we wszystkich miastach. Jak wynika z raportów cen transakcyjnych Open Finance w Krakowie ceny wzrosły.

Zmiana średnich cen transakcyjnych na podstawie raportów Open Finance

Z czego wynika taka sytuacja? Zdaniem ekspertów w Krakowie już wcześniej ceny znacznie spadały (w całym 2008 r. było to prawie 10 proc.) i osiągnęły stosunkowo niski poziom, oddalając się cenowo od Warszawy, z którą do tej pory Kraków był porównywany.

Home Broker podaje, że w ostatnim kwartale najwyższy spadek cen zanotował Poznań, gdzie przez ostatnie lata ceny szybko rosły i pojawiało się coraz więcej inwestycji. Podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, w którym ceny w szczytowym momencie osiągnęły bardzo wysoki poziom. Również Warszawa zanotowała sporą zmianę, a jest to spowodowane tym, że bardzo długo broniła się przed spadkami i dopiero teraz osoby sprzedające mieszkania zauważyły, że nie mają innego wyjścia jak tylko obniżać ceny.

,,Rodzina na swoim’’ hitem ostatniego kwartału

Co zelektryzowało najbardziej rynek nieruchomości w ostatnim czasie? Według Home Broker niewątpliwie był to program ,,Rodzina na swoim’’, czyli kredyt hipoteczny w złotych, na takich warunkach, że przez osiem lat państwo spłaca prawie połowę miesięcznych odsetek. Podwyższenie limitów maksymalnych cen mieszkań, które miało miejsce 2 stycznia tego roku sprawiło, że taką formą finansowania zaczęło interesować się coraz więcej osób.

Zmiana wskaźników RNS w I kw. 2009r.

W programie ,,Rodzina na swoim’’ swoją szansę zauważyli także deweloperzy, którzy dostosowali ceny niektórych projektów do wymogów ustawy. Dzięki temu potencjalni klienci mieli w czym wybierać zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dzięki podwyższeniu limitów w pierwszym kwartale udzielono 4,2 tys. takich kredytów na łączną kwotę 665 mln zł (na cały rok przewidziano ok. 18 tys. takich kredytów). W kolejnych miesiącach eksperci spodziewają się jeszcze większej liczby, ponieważ 1 kwietnia weszły w życie nowe, wyższe limity.

Pierwszy kwartał tego roku to także wstrzymywanie wielu inwestycji przez deweloperów. Jak zapowiedzieli, w tym roku nie ruszy prawie 80 proc. planowanych projektów. Nic w tym dziwnego, skoro spora część wybudowanych już mieszkań nie znalazło jeszcze swoich nabywców. Home Broker podaje jednak, że efekty zatrzymania inwestycji odczujemy dopiero za dwa lata, kiedy to większość dostępnych teraz mieszkań zostanie sprzedana. Oczywiście jeśli banki nie zmienią polityki kredytowej, nie ma co liczyć na gwałtowny wzrost sprzedaży. Jednak obniżanie stóp procentowych, a co za tym idzie zmniejszenie oprocentowania kredytów sprawia, że stają się one coraz bardziej dostępnych. A to dobra wiadomość dla tych, którzy chcą wykorzystać niskie ceny mieszkań i kupić wreszcie wymarzone M.



2009.03.03: Nieruchomości

"Zimowy sen" - tak można by określić sytuację jaka panowała na rynku nieruchomości w lutym br. Niewielkiej liczbie transakcji towarzyszyły nieznaczne zmiany cen. Wg danych serwisu Oferty.net największy spadek średniej ceny ofertowej nastąpił w Gdyni - 3,9% i Olsztynie - 2,8% - wynika z raportu Oferty.net i Open Finance.

Nieznaczny i będący zaprzeczeniem ogólnego trendu wzrost średnich cen ofertowych zanotowało Opole (2,7%), Szczecin (1,5%) i Katowice (1,1%).
Niepewność tego co się wydarzy w najbliższych miesiącach sprawia, że wielu właścicieli rezygnuje z pozbywania się nieruchomości i wycofuje swoje oferty sprzedaży. Na transakcje, często kosztem znacznych ustępstw cenowych, decydują się głównie ci, którzy pilnie potrzebują gotówki.

Podobna sytuacja ma miejsce także po stronie potencjalnych nabywców; obawy związane z zaciąganiem zobowiązań finansowych oraz docierające z różnych źródeł zapowiedzi dalszego spadku cen nieruchomości nie sprzyjają zakupom. Właścicieli zmieniają głównie te lokale, których zbywcy wykazują dużą elastyczność wobec kupujących - zarówno co do ceny jak i terminu sfinalizowania transakcji.

KREDYTY ZŁOTOWE PONOWNIE TAŃSZE

Od lutowego raportu ponownie spadły rynkowe stopy procentowe, które są benchmarkiem dla większości kredytów hipotecznych udzielonych w złotych. Tym razem spadek stopy WIBOR 3M wyniósł 27 punktów bazowych, przyczyniając się do spadku rat kredytów 30-letnich o kolejne 3 proc. - wynika z danych Open Finance. Nie wydaje się to spektakularną zmianą (ok. 17 PLN miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN), ale należy pamiętać, że spadek WIBOR jest częścią znacznie dłuższej sekwencji i jego obniżenie z 6,8 do 4,3 proc. od października 2008 r. do lutego 2009 r. oznacza spadek rat kredytów 30-letnich już o 29 proc. lub - licząc inaczej - o 163 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN, co trzeba uznać za znaczącą kwotę.

Ponadto należy zauważyć, że WIBOR 3M spadając do 4,33 proc. znalazł się zaledwie 13 pkt bazowych powyżej swojego historycznego minimum sprzed trzech lat. Po ewentualnej kolejnej obniżce stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej będzie można zapewne powiedzieć, że kredyty hipoteczne w złotych stały się tak tanie, jak jeszcze nigdy dotąd.
Niestety ta uwaga dotyczy wyłącznie tych kredytów, które zostały udzielone przed jesiennym załamaniem na rynkach kredytowych, a więc z niskimi marżami. Kredyty oferowane obecnie mają marże znacząco wyższe (nawet 2,5 proc. powyżej WIBOR 3M), co oznacza, że do rekordowo niskich poziomów potrzebna byłaby dalsza seria obniżek stóp procentowych nawet o 150 pkt bazowych (do 2,50 proc.), co nie wydaje się być obecnie wysoce prawdopodobnym scenariuszem. Niemniej nowe kredyty złotowe oprocentowane obecnie na ok. 6,8 proc. są i tak łatwiej dostępne niż w czasie, kiedy ich średnie oprocentowanie przekraczało 9 proc.

RATY W CHF TYM RAZEM NIŻSZE

Również trzymiesięczny LIBOR dla franka szwajcarskiego obniżył się w następstwie decyzji Narodowego Banku Szwajcarii (SNB) o obniżeniu stóp procentowych. Obniżka o 25 pkt bazowych nie jest jeszcze w pełni odzwierciedlona przez rynek (LIBOR spadł o 8 pkt), ale jeśli tak się stanie, oznaczać to będzie spadek raty kredytów we frankach o ok. 2,5 proc. dla kredytów 30-letnich lub o ok. 8 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Jednak zdaniem analityków Open Finance większe znaczenie dla kredytobiorców (którzy obniżkę stóp procentowych odczują dopiero za kilka tygodni lub miesięcy) będzie miał spadek notowań franka, który obserwowaliśmy ostatnio. Od poprzedniego raportu (25 lutego) kurs franka spadł z 3,17 do 2,94 PLN, a więc o 7,2 proc. Spadek notowań franka ma proporcjonalny wpływ na spadek rat kredytu, bez względu na czas jego trwania czy wysokość. Zatem można liczyć na to, że kolejna rata kredytów we frankach powinna być niższa.

Co ważne, SNB zapowiedział, że w razie dalszego umocnienia szwajcarskiej waluty nie zawaha się przeprowadzić interwencji na rynku walutowym, aby zapobiec rozwojowi takiego trendu. Posiadacze kredytów w CHF mogą więc czuć się w miarę komfortowo z takim obrońcą ich interesów. Ponadto zdaniem SNB przez najbliższe trzy lata w Szwajcarii utrzyma się deflacja lub inflacja zerowa, co oznacza, że bank centralny może utrzymać stopy procentowe na niskim poziomie przez dłuższy czas (właśnie ok. trzech lat), co także zapewnia spore poczucie komfortu posiadaczom kredytów we frankach.

Z raportu wynika jednak, że mimo korzystnych okoliczności (wysoki kurs franka, zapowiedź utrzymania niskich stóp) do zaciągania kredytów w CHF, "moda" na kredyty we frankach zapewne nie wróci, z tej prostej przyczyny, że coraz mniejsza liczba banków ma je w swojej ofercie, a te które mają, udzielają ich tylko wybranym klientom (o ponadprzeciętnych dochodach).

CENA ZALEŻY OD...

Zastój na rynku nieruchomości choć spowodował spadki cen to jednak nie zmienił odwiecznej zasady, zgodnie z którą trzy główne czynniki decydujące o cenie mieszkania to: 1. Lokalizacja, 2. Lokalizacja i 3. Lokalizacja. Widać to doskonale porównując średnie ceny ofert zlokalizowanych w centralnych i peryferyjnych dzielnicach miast. Wpływ adresu na wartość nieruchomości potwierdza przygotowane przez serwis Oferty.net zestawienie średnich cen za jakie oferowane są mieszkania przy konkretnych ulicach w Warszawie, Poznaniu i Krakowie.

Zdaniem Marcin Drogomireckiego z serwisu Oferty.net dysproporcje w cenie metra kwadratowego mieszkania zlokalizowanego przy prestiżowej ulicy a mieszkania na peryferyjnym osiedlu mogą sięgać nawet kilkuset procent. W przypadku mieszkań o zbliżonym standardzie, w blokach wzniesionych w okresie PRL-u, rozpiętość cenowa wynikająca z różnic w lokalizacji może sięgać 60 procent.